Opinião | O Ho(me)tel como solução para o Hotel

2020 será certamente um ano para recordar, a pandemia afetou a todos, em todas as geografias e ao mesmo tempo, causando um impacto socioeconómico a nível global e testando a resiliência dos modelos de negócio. 

O setor do Turismo foi certamente um dos mais afetados por esta pandemia com grande incidência no segmento hoteleiro, e maior impacto nos países com economias mais dependentes da atividade. Se somarmos os 26,9M de turistas que visitaram Portugal em 2019 aos 83,7M de Espanha, percebemos que a Península Ibérica era então o maior destino turístico do mundo.

Assim sendo, quando e como será a recuperação do setor hoteleiro, é sem dúvida uma das maiores questões dos hoteleiros e investidores especializados nesta classe de ativos e é nessa questão que nos iremos focar. 

Por via do contexto pandémico, a resiliência do modelo hoteleiro é agora posta em causa, por via da sua dependência de mercados externos e de setores como o da aviação. A quebra de receitas e a taxa de incumprimento, tanto a nível de compromissos de arrendamento como de financiamento, implicam uma perceção de risco mais elevada para esta atividade. 

Até agora, o setor hoteleiro tinha atraído um leque alargado de investidores que procuravam a estabilidade de rendas de longo prazo. Todavia, há agora certamente uma perspetiva diferente sobre este produto e um melhor entendimento sobre as suas questões operacionais. Esta realidade poderá potenciar, no futuro, uma abertura por parte dos investidores em adotar alternativas ao arrendamento, despertando interesse por modelos híbridos ou de gestão, que partilharão de forma mais equilibrada o risco e os proveitos entre operador e proprietário.

Ao contrário do Turismo, o setor Residencial saiu reforçado desta crise pandémica e em particular os ativos residenciais de rendimento, que operam sobre o mesmo modelo operacional. As grandes diferenças destes modelos são: os clientes alvo (estrangeiro/doméstico), a duração das estadias (curta/média), a independência dos hóspedes e a estrutura de custos da operação. Esta classe de ativos demonstrou grande resiliência em termos europeus e uma taxa de incumprimento reduzida ou inexistente pois, globalmente, fomos obrigados a permanecer confinados e a dedicar-nos ao trabalho remoto. Esta resiliência atraiu investidores para esta classe e em 2020 estima-se que tenha sido o melhor ano de sempre deste segmento.

Ainda assim, o futuro próximo traz vislumbre de uma resolução para a pandemia, aproximadamente 10 meses após o primeiro caso positivo de covid-19 registado em Portugal, existem várias vacinas para combater este vírus, trazendo uma luz ao fundo do túnel. No entanto, há bastante túnel para percorrer e no final do mesmo não sabemos que nova realidade iremos encontrar.

Acreditamos que uma das soluções que existe para os hoteleiros, até atingirmos uma recuperação efetiva do setor turístico, poderá ser a adaptação de muitos quartos de hotel disponíveis, à procura doméstica por alternativas de arrendamento de médio prazo. Esta estratégia permitirá aos hotéis permanecerem de portas abertas, trabalhando as suas ocupações através de um equilíbrio entre estadias de curta e média duração, mantendo uma estrutura de custos mais baixa, que se irá adaptando às necessidades de acordo com o ritmo da retoma do mercado turístico.

*Alberto Henriques, Capital Markets Associate Director da Savills.