Opinião | 1,5 (habitação ou hotel)

Alguma conclusão (eventualmente arriscada) do impacto da pandemia é o reforço da tendência de aquisição de uma segunda habitação em ambiente resort. A procura de imóveis em ambiente controlado, com serviços integrados e espaço ao ar livre tem vindo a consolidar-se; a que acresce o menor impacto de uma recessão económica nos potenciais compradores de segunda habitação. Neste contexto, também por obrigatoriedade legal, as entidades gestoras de empreendimentos turísticos e as principais marcas hoteleiras a nível global terão um papel reforçado no desenho, comercialização e operação destes empreendimentos.

Até há pouco tempo atrás podíamos dividir de forma relativamente evidente os compradores cuja motivação era o (1) usufruto, por alguns períodos do ano, da sua segunda habitação, daqueles onde (2) o fator investimento era inequivocamente o mais procurado; neste momento e para um futuro próximo, as duas motivações encontram-se cada vez mais misturadas. O que nos leva ao conceito, teórico, entre a primeira e segunda habitação, da 1,5 habitação.

Assim vejamos:
· Assisitiu-se a uma ocupação crescente, ao longo dos últimos meses, de imóveis localizados em resorts integrados (nomeadamente no Algarve e litoral do Alentejo), mas também em zonas interiores;

· Assistiu-se, também, a uma forte utilização do teletrabalho com resultados que permitem antever uma maior utilização futura desta metodologia de trabalho entre as empresas e os seus colaboradores;

· Assistiu-se a uma forte preocupação por parte de hotéis e outros empreendimentos turísticos no desenvolvimento de produtos e serviços ajustados às necessidades desta “nova procura”.

Sendo tudo isto verdade, é previsivel que este enquadramento e realidade se consolide no contexto da hotelaria global. As entidades gestoras/marcas terão um papel fundamental no desenho, comercialização e operação deste produto, tradicionalmente entregue a promotores imobiliários, com o objetivo de acrescentarem inventário às suas operações, recolherem parte do benefício económico existente na venda e operação e disseminarem a sua marca por novos mercados. Principais desafios:

· Ao nível do desenho do produto importa a sua adaptação/ ajustamento físico ao nível das áreas (interiores – escritórios, dimensão dos quartos, garagens, … e exteriores – área do lote, piscinas, varandas, decks, …) e dos serviços oferecidos (separação entre “condomínio” e serviços adicionais, com pricing competitivo com residêncial clássico);
· Ao nível da comercialização será necessária uma maior flexibilidade ao nível dos períodos de utilização e da remuneração dada aos proprietários pelas pools de exploração turística;

· Ao nível da operação, percebendo as diferenças para o apartamento ou moradia, das exigências de proprietários que os estejam a utilizar ou dos turistas que os alugaram para passar um fim de semana ou um mês; assim como, dependendo do perfil de ocupação do resort, os equipamentos, serviços e atividades necessárias.

Prevemos assim, em contexto resort mas também cidade, uma maior interação entre promotores imobiliários e hoteleiro na formatação do melhor produto para comercializaçao (> € / m2), mas também para a sua operação ao longo do tempo (> ADR / imóvel), com um investimento que não seja nem mais, mas também não menos (> IRR), do que aquilo que o mercado procura.

 Eduardo Abreu, partner neoturis.

*Artigo publicado na edição 177 da Publituris Hotelaria