Compra e venda de hotéis mantém-se estável

O setor hoteleiro foi um dos mais beliscados pela pandemia da COVID-19 que encerrou as portas da maioria das unidades do país durante vários meses. A reabertura fez-se a medo e foi marcada pela ausência do mercado externo e dos principais países que durante os últimos anos alimentaram o turismo em terras lusas. A maioria dos empresários do setor fala já num ano perdido, sublinha a dificuldade em viver apenas com o mercado interno e lamenta as quebras históricas nas tesourarias. O futuro é incerto, a retoma não tem data marcada e investir pode soar a pouco atrativo neste momento.

Mas, na realidade, o cenário no âmbito imobiliário hoteleiro não sofreu grandes alterações, pelos menos para já. De acordo com as empresas ouvidas pela Publituris Hotelaria, não há ainda um aumento de hotéis à venda, por parte dos proprietários, e os investidores continuam interessados em explorar as oportunidades no país. Porto, Lisboa e Algarve mantêm-se na mira das preferências dos compradores.

“Não considero que o confinamento tenha, desde já, precipitado um crescente número de unidades hoteleiras para venda. Acontece que o perfil de unidades que se encontravam disponíveis para venda em setembro de 2019 era diferente das que agora surgem com maior preponderância. Enquanto que em 2019 falávamos de unidades hoteleiras em funcionamento, algumas delas em fase consolidada de operação, atualmente vemos projetos em construção que surgem no mercado numa procura de desalanvacagem financeira”, refere Gonçalo Garcia, head of Hospitality Portugal da Cushman & Wakefield.

Alberto Henriques, capital market associate director da Savills traça dois possíveis cenários: “Não existe um aumento anormal de disponibilidade deste tipo de ativos. Todavia, acreditamos que por via do impacto negativo da pandemia nos cash-flows das suas operações alguns proprietários poderão ter de vender para fazer face às suas obrigações e outros que estariam a equacionar vender poderão retrair-se na sua intenção de venda por via do potencial impacto negativo que o cash-flow atual poderá causar na valorização dos seus ativos. Existirão ainda outros que o poderão fazer de modo a não abdicar da sua operação, através de instrumentos como o Sale & Lease back ou Sale & Management back, capitalizando na venda do património e focando-se no seu core business”.

Apesar de o portefólio destas imobiliárias não ter sofrido grandes alterações por causa da pandemia, a perspetiva é a de que o cenário mude em breve. “Consideramos que os hoteleiros nesta fase, ancorados nos apoios do Estado, estão a conseguir gerir a sua tesouraria. A prova de fogo deverá acontecer quando os apoios do Estado se aligeirarem, eventualmente no decurso do próximo ano. Aí sim esperamos que o número de ativos hoteleiros no mercado aumente”, refere Karina Simões, senior vice-president Portugal JLL Hotels & Hospitality Group.

Do lado do investidor, o interesse no país mantém-se. “Tem havido bastante procura por parte de investidores. A perspetiva de risco em relação ao setor e a Portugal é relativamente baixa, sendo-nos transmitida a clara intenção de investidores entrarem ou aumentarem a sua exposição a Portugal. Contudo, o perfil de compra alterou-se e estão atualmente a procurar comprar unidades que estejam mais fragilizadas do ponto de vista financeiro, de modo a obterem um valor de aquisição mais reduzido quando comparado à mesma oportunidade pré-Covid”, explica o porta-voz da Cushman. “Os valores fundamentais do destino não se alteraram, e é isso mesmo que ouvimos dos investidores. Ainda que estejam numa postura de ‘wait and see’ nesta fase, dado que esta é uma situação transversal a todos os destinos turísticos, a mensagem que nos passam é que assim que se comece a verificar alguma melhoria, Portugal é um dos países no seu radar. Temos assistido a um maior dinamismo de investidores nacionais. Tudo isto porque os ativos hoteleiros são ainda encarados como uma boa oportunidade de investimento no longo prazo”, acrescenta Karina Simões.

Preços
Os preços dos imóveis hoteleiros que estão no mercado mantêm-se estáveis não tendo sofrido, até agora, nenhuma mudança significativa. Contudo, os investidores esperam um maior retorno face ao risco do investimento e procuram já propriedades com descontos. “O que temos para já é uma discrepância de intenções de valores entre vendedores e compradores. Nota-se, desde já, um claro reajuste no perfil do comprador, procurando oportunidades a desconto, porem os atuais proprietários (tanto de hotéis em funcionamento como em projeto) não estão permeáveis a uma redução significativa de valores”, adianta Gonçalo Garcia. O responsável da Savills, Alberto Henriques, refere ainda que os investidores estão à espera de um negócio mais vantajoso, face aos riscos inerentes à compra.

“A perceção de risco aumentou por via do impacto que a pandemia teve no turismo, afetando a aviação e, claro, a hotelaria em geral. O retorno esperado por parte dos investidores é agora superior para compensar esse mesmo risco. Este aspeto aliado à fraca performance das operações hoteleiras (cash-flow) impacta negativamente sobre o valor dos ativos. Por outro lado, existe ainda muita liquidez no nosso mercado, tal como confiança numa retoma a médio prazo para este setor, o que o torna ainda bastante atrativo. O valor dos ativos estará dependente do equilíbrio entre estes dois fatores”.

Na lista de requisitos estão agora produtos core, em boas localizações e com bons ‘tenants’. Existe a crença de que estes ativos são aqueles que vão ser menos impactados pelas consequências do Covid-19”, conclui Karina Simões, da JLL.