Tim Vieira lança fundo de 500 milhões de euros para investir em hotelaria

Iberia Hospitality Property Fund (IHPF) é o nome do novo fundo imobiliário especializado em ativos hoteleiros, formado por vários investidores internacionais, e que conta com o cunho do empresário Tim Vieira. Com uma almofada financeira de 500 milhões de euros, o objetivo passa por comprar hotéis em operação em Portugal, aos proprietários, em troca de uma retoma anual que pode variar entre 5% a 7%. O intuito visa a aquisição apenas do ativo imobiliário sem interferir na operação da unidade, que se deverá manter intacta. “Sabemos que há pessoas que têm hotéis e querem continuar a geri-los. Esta é uma forma de ficarem com o dinheiro para, por exemplo, pagar a dívida do banco ou para comprar outro hotel. Nós apenas compramos o ativo, o negócio continua igual. Não estamos envolvidos no que é o negócio nem na operação. Claro que, se por qualquer motivo nos deixarem de pagar, iremos procurar outro operador”, explica em exclusivo à Publituris Hotelaria, Tim Vieira, director do IHPF.

Além da compra, o Iberia Hospitality Property Fund que tem  o objetivo de entrar na bolsa portuguesa, disponibiliza-se a realizar intervenções de atualização nos hotéis, caso sejam necessárias, bem como a apostar na melhoria do aspeto ecológico do hotel. “Se o ativo não tem energias renováveis, por exemplo, iremos intervir, porque queremos que os hotéis onde investimos sejam o mais ‘green’ possível. Não queremos só comprar o prédio e deixá-lo ineficiente. Fazemos um upgrade nessa área. Podemos falar com o operador e perguntar se há interesse em fazer uma remodelação e trabalhamos juntamente com ele, porque estamos dispostos a investir para ter o retorno de volta”, explica.

Perfil do ativo
Atualmente o foco está virado para Portugal e o portefólio está já bem definido. O IHFP pretende comprar 50% dos seus ativos em Lisboa, 30% no Porto, 15% no Algarve e 5% na Madeira. Quanto ao perfil do hotel, metade deverá corresponder a unidades quatro estrelas, 30% a hotéis de cinco estrelas e 20% a três estrelas. “Não estamos interessados em hotéis que ainda não estão construídos, ou em projetos em construção. Apenas em unidades em funcionamento com um operador”, adianta o tubarão que esclarece que a construção própria não é, também, um dos propósitos deste novo negócio. “Não queremos investir na construção porque queremos ter o mínimo risco possível, por isso é que também não queremos grandes retornos. Se abríssemos hotéis em nome próprio poderíamos ter retornos maiores, mas sabemos que existem pessoas que investem na construção de hotéis e sabem o que estão a fazer. Com o Portugal 2020 e todos os apoios atualmente disponíveis há quem saiba construir bem o hotel e nós podemos comprá-lo. Cada um ganha dessa maneira”, justifica.
Os hotéis são o principal alvo, mas há outro tipo de ativos que reúne o interesse dos investidores como residências séniores e hospitais e que estejam em operação.

Os primeiros passos deste fundo estão a ser dados em Portugal, numa primeira fase, mas o objetivo passa por um crescimento para outros países europeus como Alemanha, França e Espanha. Estratégia que visa, também, mitigar os riscos do investimento em Portugal e prevenir períodos económicos mais difíceis no país com a diversificação de ativos. “O plano está traçado para Portugal, para arrancar. Também escolhemos Portugal porque a indústria do turismo é a número um do país. Acreditamos que há-de vir um período difícil a nível mundial e esta é já uma boa maneira para quem tem dívidas se preparar para a crise que pode estar a vir”, acrescenta Tim Vieira.

Quem é o investidor?
Mas, afinal, quem são os investidores que capitalizam este fundo? O Iberia Hospitality Property Company é um ‘fundraising’ composto por empresários sul-africanos, portugueses e espanhóis liderado pelo empresário sul-africano Godfrey Johnson, que assume a função de CEO. “O objetivo principal destes investidores era entrar em Inglaterra mas com o Brexit ficaram um pouco nervosos. Muitos destes investidores já têm este modelo de negócio noutros países mas investem, sobretudo, em centros comerciais, o que não faz sentido em Portugal. Então pensámos em dar um ‘push’ e investir em hotéis que têm bons operadores e ajudar Portugal a melhorar os hotéis e o serviço”, explica.

Outro dos objetivos passa por cotar também o fundo na bolsa e atrair investidores locais. “Ao estar na bolsa portuguesa haverá pessoas que vão investir 50 mil euros, mas querem ter o retorno como ‘income’, e sabem que podem viver com o retorno que estão a ter. E isso é bom. É um fundo que não está fechado”, atesta. Para já, o arranque é dado com uma fatia de 500 milhões de euros, montante que poderá ser aumentado, de acordo com o crescimento. O IHPF está também aberto a receber novos investidores que se queiram juntar. “Se houver investidores que queiram entrar também estamos dispostos a isso. Temos um ‘managment group’ com muita experiência e isso também é uma grande vantagem. Temos ainda um ‘management fee’ (taxa de administração) muito baixo, de 0,5 %”, informa.

“O fundo foi criado porque queríamos fazer um produto que desse um retorno o mais estável possível, não sem risco, mas com um risco que conseguimos controlar. Não é um fundo muito sexy, é até ‘boring’, porque a única coisa que fazemos é negociarmos os hotéis que existem”, aponta.

Atualmente o IHPF está já em negociações com 14 propriedades hoteleiras nacionais. “Estamos em negociações com pessoas que só têm um hotel e temos outras que têm um portefólio mais alargado. Temos operadores locais e outros operadores com hotéis em vários sítios e já nos estão a ver como parceiro e uma oportunidade para continuarem a crescer. Porque muitos deles querem continuar a ser só os operadores e muitas vezes querem comprar o ativo, mas não têm oportunidade para isso e é aí que nós vemos uma oportunidade para sermos parceiros deles”, conclui.

*Artigo publicado na edição 167 da revista Publituris Hotelaria.